Concluzie executivă
Pentru proprietarii PF, modelul cel mai coerent este PF → Alpha tot anul.
Vara Alpha operează RH, iarna operează LT. Același pool, aceeași formulă de distribuție, același contract și aceeași logică pentru utilități. Pentru proprietarii PJ rămâne modelul existent PJ → Alpha.
Tabel comparativ
Bază 100. La RH, 100 este încasarea brută de la oaspete (cu TVA, unde se aplică). La LT, 100 este chiria. Coloana „Disponibil proprietar” este după impozit și înainte de CASS.
Treci cu mouse-ul peste o etichetă din coloanele Pooling, Risc și Complexitate, sau apasă pe ea, ca să vezi raționamentul.
| # | Variantă · structură și flux | TVA cazare / chirie | OTA | TVA OTA nerecuperabil | Cost operare / Hubix | TVA pe costuri nerecuperabil | Impozit | Disponibil proprietar după impozit, înainte CASS | Pooling | Risc | Complexitate |
|---|
Unde ajung cei 100
Fiecare bară împarte 100 între proprietar, stat, OTA și operare. Treci cu mouse-ul peste segmente pentru valori. Rândul 8 folosește mixul RH/LT din calculatorul anual.
Calculator anual pe hub
Transformă procentele în lei pe an pentru un proprietar PF. Valorile inițiale sunt un exemplu de hub pe litoral, nu date reale. Compară modelul actual (1 + 5), modelul propus (8) și varianta cu Beta ca master lessee (3 + 7).
Exemple
| Model (per proprietar) | Net din RH | Net din LT | Net înainte CASS | CASS estimat | Net după CASS | Față de actual | Total hub, înainte CASS | Pooling |
|---|
Fluxul Alpha la nivel de hub · model propus
Toate unitățile din hub, pe un an, în lei.
Proprietar PJ · modelele 4 + 8, indicativ
Chiria variabilă către PJ pentru aceeași unitate, pe un an (RH vara, LT iarna), apoi impozitarea PJ după regimul ales în parametri. Nu include costurile proprii ale PJ (amortizare, contabilitate).
Efectul pooling-ului
Fără pooling, fiecare proprietar primește rezultatul propriei unități, iar diferențele de ocupare și de tarif ajung direct la el. În pool, toți primesc aceeași cotă din rezultatul comun. Mută sliderul ca să vezi cât de diferit ar câștiga proprietarii fără pool.
Calcul detaliat și verificare
Câte un calcul pentru fiecare scenariu, cu același număr ca în tabelul comparativ. Formulele folosesc parametrii curenți și reproduc exact cifrele din tabel.
Modele care nu rezolvă pooling-ul
- ✕absent LT PF + Beta administrator 7%
- !parțial RH PF + Beta administrator: pooling-ul economic între PF rămâne sensibil fiscal
Modele care rezolvă pooling-ul
- ✓complet RH PF → Alpha
- ✓complet LT PF → Alpha
- ✓complet RH și LT PJ → Alpha
- ✓complet Sezonier PF → Alpha tot anul
Recomandări și pași de implementare
Ce recomandăm
- PF → Alpha tot anul devine modelul-țintă pentru proprietarii PF, în hub-urile urbane (doar RH, modelul 2) și în cele sezoniere (RH vara, LT iarna, modelul 9).
- PJ → Alpha rămâne neschimbat, la RH (modelul 4) și la LT (modelul 8). Are risc și complexitate reduse și deja pooling complet.
- Beta nu devine master lessee (modelele 3 și 7). Câștigul financiar este identic cu Alpha, dar Beta ar încasa în nume propriu și și-ar pierde rolul de vehicul ușor pentru PF.
- LT PF + Beta administrator rămâne doar ca serviciu de administrare pentru proprietarii care nu intră în pool, nu ca model de hub.
- RH PF + Beta administrator se folosește doar pe perioada de tranziție. Cât timp există, Beta distribuie fiecărui PF rezultatul propriei unități, fără redistribuire între PF.
Pași de implementare
- Contract-cadru master lease PF → Alpha, pe durată nedeterminată sau multianual, cu drept de subînchiriere și destinație mixtă RH/LT.
- Chiria variabilă ca formulă: cotă din rezultatul pool-ului, pe puncte per unitate (suprafață, categorie, poziție). Redactată ca preț al folosinței, nu ca împărțire de profit.
- Calendarul sezonier în contract: lunile RH și LT, cine aprobă schimbarea, cum se tratează lunile de tranziție.
- Utilități pe Alpha tot anul: incluse în tariful RH, refacturate chiriașilor LT.
- Alpha preia operarea: conturile OTA, certificatele de clasificare, casa de marcat, evidența oaspeților, taxa locală de cazare unde se aplică.
- Fiscal Alpha: reținere la sursă a impozitului pe chirie (D100 lunar, D205 anual) și pro-rata TVA pentru costurile comune RH/LT.
- Raportare lunară către proprietari: încasări pool, costuri, cota fiecăruia, impozit reținut.
Riscuri de urmărit
- Recalificarea chiriei variabile. O chirie calculată din rezultatul pool-ului poate fi privită ca asociere dacă e redactată ca împărțire de profit. Formula trebuie să fie un mecanism de determinare a chiriei.
- Riscul operațional trece la Alpha. Alpha răspunde față de oaspeți, OTA și chiriașii LT. Are nevoie de capitalizare, asigurare și contracte de subînchiriere solide.
- Pro-rata TVA la Alpha. LT este scutit fără drept de deducere, deci în hub-ul sezonier TVA pe costurile comune se deduce doar în proporția RH din cifra de afaceri anuală. Efectul este modelat în calculatorul anual.
- Beta și plafonul de scutire TVA. Chiriile încasate în nume propriu intră în cifra de afaceri pentru plafonul de 395.000 lei. Cu modelele 3 și 7, Beta poate deveni plătitoare de TVA.
Aspecte fiscale și operaționale
Model actual (PF + Beta administrator) comparat cu modelul propus (PF → Alpha tot anul).
| Aspect | Actual · PF + Beta administrator | Propus · PF → Alpha |
|---|---|---|
| Cine operează cazarea | Fiecare PF este unitatea de cazare. Beta doar administrează. | Alpha este operatorul. PF este locator către Alpha. |
| TVA pe cazare | PF scutită cât timp rămâne sub plafonul de 395.000 lei. Nu colectează TVA. | Alpha colectează TVA cazare (11%), inclus în tarif. |
| TVA pe comisionul OTA | Booking și Airbnb sunt prestatori din UE. PF trebuie înregistrată în scopuri de TVA (art. 317) și plătește TVA prin taxare inversă (21%), fără drept de deducere. | Taxare inversă cu deducere. Efect zero în numerar. |
| TVA pe costuri de operare | Nerecuperabil, rămâne în costul PF. | Deductibil pentru RH. Pentru costurile comune cu LT se aplică pro-rata. |
| Impozit pe RH | 10% din venitul net, cu cotă forfetară de 30% (regim 2026, fără norme de venit). Proprietarul declară prin D212. | 8% din chiria primită de la Alpha (cotă forfetară 20%), reținut la sursă de Alpha. |
| Impozit pe LT | 8% din chiria brută. Comisionul Hubix nu se deduce. | 8% din chiria de la Alpha, adică după Hubix reținut. Reținut la sursă. |
| Pragul de 7 camere | Camerele se cumulează pe proprietar. Peste 7, venitul trece la activități independente, cu alte reguli de CAS și CASS. | Nu se aplică. PF închiriază pe termen lung către Alpha. |
| CASS | 10% pe plafoane de 6, 12 sau 24 de salarii minime, după venitul net extrasalarial total. Declarat de PF. | Aceleași reguli. CASS nu se reține la sursă, rămâne în sarcina PF. |
| Pooling | Beta încasează central (cash pooling), dar fiecare PF este impozitat pe unitatea proprie. Redistribuirea între PF este sensibilă fiscal. | Pool-ul este în Alpha. Fiecare PF primește chiria variabilă și este impozitat pe ea. |
| Utilități LT | PF plătește utilitățile incluse în chirie. TVA pe ele este nerecuperabil, iar utilitățile nu reduc baza impozabilă (cotă forfetară). | Alpha plătește utilitățile tot anul. În lunile LT TVA pe utilități este nedeductibil (LT scutit), în RH este deductibil. Utilitățile reduc chiria variabilă și, odată cu ea, impozitul PF. |
| Schimbarea de sezon | Fiecare PF trece din RH în LT cu contracte și obligații diferite. | Alpha schimbă utilizarea. Contractul cu PF rămâne același tot anul. |
| Contracte și autorizări | Pe fiecare PF: clasificare, conturi OTA, contract de administrare cu Beta. | Pe Alpha: clasificare per unitate, conturi OTA, casă de marcat. Un singur contract-tip cu proprietarii. |
Ipoteze și verificări
Ipoteze de bază
- TVA standard 21%, TVA cazare 11% (de la 1 august 2025).
- Impozit pe venit PF 10%. Chirii LT: cotă forfetară 20%, deci 8% din chirie.
- RH PF în 2026: normele de venit au fost eliminate. Până la 7 camere, cotă forfetară 30%, deci 7%. Baza din model este încasarea minus comisionul OTA, ceea ce dă 5,95 la 100.
- Costul operațional RH de 25 este facturat de PM și include administrare, curățenie, operare și marja operatorului. Implicit PM-ul este neplătitor de TVA; un PM plătitor adaugă 21%, nerecuperabil la modelul 1 și deductibil la Alpha.
- CASS 2026: plafoane la 6, 12 și 24 de salarii minime de 4.050 lei (24.300, 48.600, 97.200 lei).
- PJ: implicit impozit pe profit 16%; alternativ micro 1% (plafon 100.000 euro). Impozit pe dividende 16% din 2026.
- LT: Hubix 7% reținut din chirie atât la Beta administrator, cât și la master lease. Utilitățile LT suportate de locator sunt 40% din chirie, fără TVA, iar TVA pe ele (21%) nu se recuperează.
- Pro-rata TVA la Alpha în hub-ul sezonier (modelul 9): încasări RH fără TVA / (încasări RH fără TVA + chirii LT), rotunjită în sus. Se aplică pe costurile comune, implicit 30% din costul operațional RH. TVA nedeductibil este suportat implicit de pool.
- Calculatorul anual consideră 30 de nopți pe lună. Exemplul pentru mare: 77 de unități, 3 luni RH la 550 lei pe noapte și 60% ocupare, 9 luni LT la 300 € pe lună, curs 5,30 lei.
De verificat cu contabilul
- Cota forfetară RH pentru maximum 7 camere: sursele indică 30%, unele materiale 20%. Și dacă baza este încasarea înainte sau după comisionul OTA.
- Încadrarea chiriei PF → Alpha ca venit din cedarea folosinței, când Alpha folosește unitatea în regim hotelier.
- Tratamentul TVA la Alpha la trecerea RH ↔ LT (pro-rata, ajustări pentru bunurile de capital ale Alpha).
- Refacturarea utilităților către chiriașii LT: accesoriu al chiriei scutite (TVA nedeductibil) sau livrare separată taxabilă (TVA neutru).
- Obligația de casă de marcat la cazare și taxa locală de cazare sau de stațiune.
- Regimul fiscal al fiecărui PJ proprietar (condițiile micro, impozit pe profit).